Calculadora de Hipotecas – FAQ

El objetivo es mostrar el coste total de una hipoteca para poder compararla con otras.

La TAE tiene algunas limitaciones:

1. En una hipoteca con vinculaciones (seguro de hogar/vida con el banco), la TAE asume que mantendremos estos servicios contratados con el banco durante toda la vida de la hipoteca, cuando en realidad dejaremos de contratarlos en el momento en que ya no nos compensen, ya que su sobrecoste será superior al dinero que nos ahorraremos en intereses.
2. La TAE asume que los costes de los seguros son constantes cuando, en realidad, tienden a aumentar con el tiempo.
3. La TAE se utiliza para traer al presente el valor del dinero que pagaremos en el futuro. En la práctica, el valor actual del dinero futuro depende de cada persona.

Mes a mes, durante toda la vida de la hipoteca, la calculadora hace lo siguiente:

1. Decide qué servicios (seguros, etc.) vale la pena vincular con el banco y durante cuántos años.
2. Calcula el coste de esos servicios.
3. Calcula la cuota mensual de la hipoteca teniendo en cuenta el TIN, las bonificaciones elegidas y el método de amortización (método francés por defecto).
4. De manera opcional, ajusta el coste total de la hipoteca al presente, aplicando la tasa de crecimiento del dinero (por defecto, la inflación), ya que no tienen el mismo valor el dinero pagado hoy que el de dentro de 10, 20 o 30 años.

El resultado es el coste total acumulado, el desglose por categoría, la cuota del primer mes y las bonificaciones contratadas.

El original, sin aplicar ninguna bonificación. La calculadora ya se encarga de restarlas.

Una hipoteca mixta tiene un tipo fijo durante los primeros años y un tipo variable (u otro fijo) después. Para representarla, añade varios "períodos de interés":

1. Para el primer período, pon el tipo fijo y el año en que termina (por ejemplo, 5 años).
2. Pulsa "añadir período" y pon el tipo del siguiente tramo. Si es el último, no hace falta indicar el año final: se extiende hasta el final de la hipoteca.

Puedes añadir tantos períodos como quieras (mixta con 2 tramos, 3 tramos, etc.).

Por dos razones principales:

1. Inflación: con el paso del tiempo, los precios suben, así que con 100€ dentro de 10 años podremos comprar menos cosas que hoy.
2. Coste de oportunidad: si tuviéramos esos 100€ hoy, podríamos invertirlos (en bolsa, depósitos, etc.) y dentro de 10 años tendríamos más de 100€.

Por eso, comparar hipotecas sumando simplemente todas las cuotas futuras no es justo: un pago dentro de 25 años nos "duele menos" que el mismo pago mañana.

Cada pago del mes m se divide por (1 + r)^m, donde r es la tasa de crecimiento mensual del dinero. Por defecto, r es igual a la inflación mensual que has introducido, pero puedes cambiarla desde las opciones avanzadas con el campo "crecimiento del dinero".

Si desactivas la casilla "mostrar costes ajustados", la calculadora utiliza r = 0% y verás los costes nominales (es decir, los euros que pagarás literalmente cada mes, sin ajustar).

Para la gran mayoría de gente, el dinero para pagar la hipoteca proviene de sus salarios, que crecen de forma similar a la inflación. Además, el rendimiento de los depósitos bancarios tiende a ser similar al valor de la inflación.

Ve a "opciones avanzadas" del formulario y pon 5% en el campo "crecimiento del dinero". Así la calculadora traerá al presente cada pago futuro descontándolo con tu tasa personal del 5% en lugar de la inflación, lo que refleja mejor tu coste de oportunidad real.

Asegúrate de que la casilla "mostrar costes ajustados" está activada; si no, este valor se ignora.

1. El coste competitivo es el precio de mercado del servicio (por ejemplo, un seguro de hogar a 100€/año en una compañía externa).
2. El coste en el banco es el precio que te cobra el banco por el mismo servicio (por ejemplo, 300€/año).

El precio del banco, normalmente, es bastante más caro. La diferencia (200€/año en este ejemplo) es el sobrecoste que pagas a cambio del descuento de interés. El programa calcula mes a mes si te compensa y, si el sobrecoste supera al ahorro, deja de vincular el servicio con el banco y lo sustituye por el coste competitivo (precio de mercado).

Lo puedes añadir como vinculación con descuento del 0% y solo necesitas rellenar el coste competitivo (puedes dejar el coste del banco en blanco). Así se contabilizará mes a mes (ajustado por inflación) sin afectar al TIN.

Se parte del coste mensual que has introducido y se aplica la inflación compuesta:

coste_mes_m = coste_inicial * (1 + inflación_mensual)^m

Es decir, un seguro que hoy cuesta 200€/año costará más dentro de 10 años porque los precios suben con la inflación.

El seguro de vida tiene tres factores que modifican su coste mes a mes:

1. Capital pendiente: en general, los seguros de vida se actualizan anualmente teniendo en cuenta la deuda pendiente. El coste se escala por capital_pendiente / capital_inicial.
2. Edad: la prima crece exponencialmente con la edad, multiplicándose por exp(edad * factor_edad) (factor por defecto: 0.05).
3. Inflación: igual que el resto de servicios, los precios suben con el tiempo.

La fórmula final es aproximadamente:

coste_mes_m = base * (capital_pendiente / capital_inicial) * exp((edad + años_transcurridos) * factor_edad) * (1 + inflación_mensual)^m

Cada mes, la calculadora prueba todas las combinaciones posibles de servicios a vincular y elige la que maximiza el ahorro neto:

ahorro_neto = ahorro_en_intereses - sobrecoste_del_servicio

Además, la decisión se toma mes a mes: un servicio puede estar vinculado los primeros años (cuando el capital pendiente es alto y el ahorro compensa) y dejar de estarlo más adelante (cuando el coste del servicio crece con la inflación/edad y ya no compensa).

Es la suma de todos los pagos durante toda la vida de la hipoteca: el capital amortizado, los intereses y el coste de todos los servicios (vinculados o no). Si tienes activada la opción "mostrar costes ajustados", esta cifra refleja el valor presente de todos esos pagos; si no, es la suma nominal de euros pagados.

Es la cifra clave para comparar hipotecas: cuanto más baja, mejor es la oferta.

Es lo que pagarás el primer mes: la cuota de amortización (capital + intereses del primer mes con las bonificaciones aplicadas) + el coste de los servicios que tengas que pagar (seguros).

Es un gráfico de barras apiladas, una barra por mes de la hipoteca. Cada barra muestra el desglose del coste de ese mes por categoría: capital amortizado, intereses y coste de cada servicio. Permite ver visualmente cómo evolucionan los costes: por ejemplo, en una amortización francesa los intereses son altos al principio y decrecen, mientras que el capital amortizado crece; los servicios ajustados por inflación suben con el tiempo.

Si tienes activada la opción "mostrar costes ajustados", verás que el valor de la mensualidad de la hipoteca (solo intereses y capital amortizado) decrece con el tiempo, aunque utilices el método de amortización francés. Esto es porque los costes futuros se ajustan a su valor presente (1.000€ pagados dentro de 10 años valen menos que 1.000€ pagados ahora).

Puedes descargar los datos en formato CSV con el botón debajo del gráfico si quieres hacer análisis más detallados.