Calculadora d'Hipoteques – FAQ

L'objectiu és mostrar el cost total d'una hipoteca per poder-la comparar amb d'altres.

El TAE té algunes limitacions:

1. En una hipoteca amb vinculacions (assegurança de llar/vida amb el banc), el TAE assumeix que tindrem aquests serveis contractats amb el banc durant tota la vida de la hipoteca, quan en realitat deixarem de contractar-los en el moment en què ja no ens sortiran a compte, ja que el seu sobrecost serà superior als diners que ens estalviarem en interessos.
2. El TAE assumeix que els costos de les assegurances són constants quan, en realitat, tendeixen a augmentar amb el temps.
3. El TAE s'utilitza per portar al present el valor dels diners que pagarem en el futur. A la pràctica, el valor actual dels diners futurs depèn de cada persona.

Mes a mes, durant tota la vida de la hipoteca, la calculadora fa el següent:

1. Decideix quins serveis (assegurances, etc.) val la pena vincular amb el banc i durant quants anys.
2. Calcula el cost d'aquests serveis.
3. Calcula la quota mensual de la hipoteca tenint en compte el TIN, les bonificacions escollides i el mètode d'amortització (mètode francès per defecte).
4. De manera opcional, ajusta el cost total de la hipoteca al present, aplicant la taxa de creixement dels diners (per defecte, la inflació), ja que no tenen el mateix valor els diners pagats avui que d'aquí 10, 20 o 30 anys.

El resultat és el cost total acumulat, el desglossament per categoria, la quota del primer mes i les bonificacions contractades.

L'original, sense aplicar cap bonificació. La calculadora ja s'encarrega de restar-les.

Una hipoteca mixta té un tipus fix durant els primers anys i un tipus variable (o un altre fix) després. Per representar-la, afegeix diversos "períodes d'interès":

1. Per al primer període, posa el tipus fix i l'any en què acaba (per exemple, 5 anys).
2. Prem "afegir període" i posa el tipus del següent tram. Si és l'últim, no cal indicar l'any final: s'estén fins al final de la hipoteca.

Pots afegir tants períodes com vulguis (mixta amb 2 trams, 3 trams, etc.).

Per dues raons principals:

1. Inflació: amb el pas del temps, els preus pugen, així que amb 100€ d'aquí 10 anys podrem comprar menys coses que avui.
2. Cost d'oportunitat: si tinguéssim aquests 100€ avui, els podríem invertir (en borsa, dipòsits, etc.) i d'aquí 10 anys tindríem més de 100€.

Per això, comparar hipoteques sumant simplement totes les quotes futures no és just: un pagament d'aquí 25 anys ens "fa menys mal" que el mateix pagament demà.

Cada pagament del mes m es divideix per (1 + r)^m, on r és la taxa de creixement mensual dels diners. Per defecte, r és igual a la inflació mensual que has introduït, però pots canviar-la des de les opcions avançades amb el camp "creixement dels diners".

Si desactives la casella "mostrar costos ajustats", la calculadora utilitza r = 0% i veuràs els costos nominals (és a dir, els euros que pagaràs literalment cada mes, sense ajustar).

Per la gran majoria de gent, els diners per pagar la hipoteca provenen dels seus salaris, que creixen de forma similar a la inflació. A més a més, el rendiment dels dipòsits bancaris tendeix a ser similar al valor de la inflació.

Ves a "opcions avançades" del formulari i posa 5% al camp "creixement dels diners". Així la calculadora portarà al present cada pagament futur descomptant-lo amb la teva taxa personal del 5% en lloc de la inflació, fet que reflecteix millor el teu cost d'oportunitat real.

Assegura't que la casella "mostrar costos ajustats" està activada; si no, aquest valor s'ignora.

1. El cost competitiu és el preu de mercat del servei (per exemple, una assegurança de la llar a 100€/any en una companyia externa).
2. El cost al banc és el preu que et cobra el banc pel mateix servei (per exemple, 300€/any).

El preu del banc, normalment, és bastant més car. La diferència (200€/any en aquest exemple) és el sobrecost que pagues a canvi del descompte d'interès. El programa calcula mes a mes si et surt a compte i, si el sobrecost supera l'estalvi, deixa de vincular el servei amb el banc i el canvia pel cost competitiu (preu de mercat).

La pots afegir com a vinculació amb descompte del 0% i només et cal omplir el cost competitiu (pots deixar el cost del banc en blanc). Així es comptabilitzarà mes a mes (ajustada per inflació) sense afectar el TIN.

Es parteix del cost mensual que has introduït i s'aplica la inflació composta:

cost_del_mes_m = cost_inicial * (1 + inflació_mensual)^m

És a dir, una assegurança que avui costa 200€/any costarà més d'aquí 10 anys perquè els preus pugen amb la inflació.

L'assegurança de vida té tres factors que en modifiquen el cost mes a mes:

1. Capital pendent: en general, les assegurances de vida s'actualitzen anualment tenint en compte el deute pendent. El cost s'escala per capital_pendent / capital_inicial.
2. Edat: la prima creix exponencialment amb l'edat, multiplicant-se per exp(edat * factor_edat) (factor per defecte: 0.05).
3. Inflació: igual que la resta de serveis, els preus pugen amb el temps.

La fórmula final és aproximadament:

cost_mes_m = base * (capital_pendent / capital_inicial) * exp((edat + anys_passats) * factor_edat) * (1 + inflació_mensual)^m

Cada mes, la calculadora prova totes les combinacions possibles de serveis a vincular i tria la que maximitza l'estalvi net:

estalvi_net = estalvi_en_interessos - sobrecost_del_servei

A més, la decisió es pren mes a mes: un servei pot estar vinculat els primers anys (quan el capital pendent és alt i l'estalvi compensa) i deixar d'estar-ho més endavant (quan el cost del servei creix amb la inflació/edat i ja no compensa).

És la suma de tots els pagaments durant tota la vida de la hipoteca: el capital amortitzat, els interessos i el cost de tots els serveis (vinculats o no). Si tens activada l'opció "mostrar costos ajustats", aquesta xifra reflecteix el valor present de tots aquests pagaments; si no, és la suma nominal d'euros pagats.

És la xifra clau per comparar hipoteques: com més baixa, millor és l'oferta.

És el que pagaràs el primer mes: la quota d'amortització (capital + interessos del primer mes amb les bonificacions aplicades) + el cost dels serveis que hagis de pagar (assegurances).

És un gràfic de barres apilades, una barra per mes de la hipoteca. Cada barra mostra el desglossament del cost d'aquell mes per categoria: capital amortitzat, interessos i cost de cada servei. Permet veure visualment com evolucionen els costos: per exemple, en una amortització francesa els interessos són alts al principi i decreixen, mentre que el capital amortitzat creix; els serveis ajustats per inflació pugen amb el temps.

Si tens activada l'opció "mostrar costos ajustats", veuràs que el valor de la mensualitat de la hipoteca (només interessos i capital amortitzat) decreix amb el temps, encara que utilitzis el mètode d'amortització francès. Això és perquè els costos futurs s'ajusten al seu valor present (1.000€ pagats d'aquí 10 anys tenen menys valor que 1.000€ pagats ara).

Pots descarregar les dades en format CSV amb el botó de sota el gràfic si vols fer anàlisis més detallades.